轉讓國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權，地(dì)上(shàng)的(de)建築及其附著(zhe)物(wù)，即人(rén)們簡稱的Ω(de)轉讓房(fáng)地(dì)産，取得(de)收入的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)，應按照(zhào)所取得(de)的(de)增值額和(hé)适用(yòng)稅率計(jì®)算(suàn)征收土(tǔ)地(dì)增值稅。增值額是(shì)取得(de)的(de)收入與扣除項目之差，取得(de)的(de)收入包括貨币收入、實物(wù)收入和(hé)其他(tāλ)收入，扣除項目包括取得(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權所支付的(de)金(jīn)額，開(kāi)發土(tǔ)地(dì)的(de)成本費(f₩èi)用(yòng)、相(xiàng)關稅金(jīn)及其他(tā)扣除項目，适用(yòng)稅率實行(xíng)四級超額累進稅率，分(fēn)别為(wèi)30％、40％、50％₽、60％，增值越多(duō)，稅率越高(gāo)。計(jì)算(suàn)該稅涉及的(de)內(nèi)§容之繁多(duō)為(wèi)其他(tā)稅種無法比拟，稍有(yǒu)不(bù)慎或籌劃不(bù)當，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的(de)稅收負擔σ。土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)籌劃一(yī)般有(yǒu)三招：

利用(yòng)借款利息的(de)籌劃

1．房(fáng)地(dì)産開(kāi)發完工(gōng)之前的(de)利息費(fèi)用(yòng≤)企業(yè)會(huì)計(jì)制(zhì)度規定：從(cóng)事(shì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發業(yè)務的(de)納稅人(rén)，為(wèi)開(kāi)發房(fáλng)地(dì)産而借入資金(jīn)所發生(shēng)的(de)借款費(fèi)用(yòng)，在房(fáng)地(dì)産完工(gōng)之前發生(shēng)的(de)，應計(jì)入有($yǒu)關房(fáng)地(dì)産的(de)開(kāi)發成本。這(zhè)意味著(zhe)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)完工(gōng)之前的(de)借‍款利息可(kě)以計(jì)入開(kāi)發成本，并可(kě)作(zuò)為(wèi)計(jì)算(suàn)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發費(fèi)±用(yòng)（三項期間(jiān)費(fèi)用(yòng)）的(de)扣除基數(shù)。特别是(←shì)從(cóng)事(shì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發的(de)納稅人(rén)，還 (hái)可(kě)按照(zhào)取得(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權所支付的(de)金(jīn)額與房(fán‍g)地(dì)産開(kāi)發成本之和(hé)，加計(jì)20％的(de)扣除，這(zhè)樣，就(jiù)可(kě)以大(dà)大(dà)增加扣除項目金(jīn)額，降低(dī)增值‌額，從(cóng)稅基和(hé)稅率兩方面減輕稅負，增加企業(yè)淨收益。

2．房(fáng)地(dì)産開(kāi)發完工(gōng)之後的(de)利息費(fèi)用(yòng)

财務費(fèi)用(yòng)中的(de)利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房(fáng)地(dì)産項目計(jì)算(suàn→)、分(fēn)攤并提供金(jīn)融機(jī)構證明(míng)的(de)。允許據實扣除，但(dàn)最高(gāo)不(bù)得(de)超過按商業(yè)銀(y¶ín)行(xíng)同類同期貸款利率計(jì)算(suàn)的(de)金(jīn)額；凡不(bù)能(néng)按轉讓房(fáng)地(dì)産開(kāi)發項目計(jì)算(s♣uàn)分(fēn)攤利息支出或不(bù)能(néng)提供金(jīn)融機(jī)構證明(míng)的(de)，房(fáng)地(dì)産開(kāiα)發費(fèi)用(yòng)按取得(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權所支付的(de)金(jīn)額與房(fáng)地(dì)産開(kāi)發成本之φ和(hé)的(de) 10％以內(nèi)計(jì)算(suàn)扣除。企業(yè)據此可(kě)以選擇：如(rú)果購(gòu)買房(f∞áng)地(dì)産主要(yào)依靠負債籌資，利息費(fèi)用(yòng)所占比例較高(gāo)，可(kě)提供金(jīn)融機(jī<)構證明(míng)，據實扣除；反之，主要(yào)依靠權益資本籌資，利息費(fèi)用(yòng)很(hěn)少(shǎo)，則可(kě)不(bù≤)計(jì)算(suàn)應分(fēn)攤的(de)利息，這(zhè)樣可(kě)以多(duō)扣除房(fáng)地(dì)産開(kāi)發費(fèi)用(yòng)，對(duìβ)實現(xiàn)企業(yè)價值最大(dà)化(huà)有(yǒu)利。

從(cóng)以上(shàng)分(fēn)析可(kě)以看(kàn)出，在可(kě)能(néng)的(de)情況下(xià)将'利息費(fèi)用(yòng)計(jì)入房(fáng)地(dì)産開(kāi)發成本，是(shì)企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時(shí)的(de)首選。≠

利用(yòng)建房(fáng)方式的(de)籌劃

1．房(fáng)地(dì)産的(de)代建行(xíng)為(wèi)這(zhè)種方式指房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)代客戶進行(xíng)房(fán♥g)地(dì)産的(de)開(kāi)發，開(kāi)發完成向客戶收取代建收入的(de)行(xíng)為(wèi)。就(jiù)房(←fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)而言，雖然取得(de)了(le)一(yī)定的(de)收入，但δ(dàn)始終沒有(yǒu)發生(shēng)房(fáng)地(dì)産權屬的(de)轉移，其收入屬于勞務報(bào)酬，為(£wèi)營業(yè)稅的(de)征稅範圍，不(bù)是(shì)土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)征稅範疇。房♣(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)可(kě)以利用(yòng)這(zhè)種建房(fáng)方式，減輕稅負，但(dàn)前提是(sh₩ì)在開(kāi)發之初就(jiù)能(néng)确定最終用(yòng)戶，實行(xíng)定向開(kāi)發，從(cóng)而避免開(kāi)發後銷售繳納土(tǔ)地(dì)增值稅。

2．合作(zuò)建房(fáng)這(zhè)種方式指一(yī)方出錢(qián)，一(yī)方出地(dì)，雙方共同建造房(fáng)屋的(de)行(xíng)為(wèi)。建成♦後按比例分(fēn)房(fáng)自(zì)用(yòng)的(de)，暫免征收土(tǔ)地(dì)增π值稅；建成後轉讓的(de)，再按規定征收土(tǔ)地(dì)增值稅。企業(yè)可(kě)充分(fēn)利用↕(yòng)此項優惠政策，實現(xiàn)雙赢。

假如(rú)富民(mín)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發公司在某市(shì)繁華地(dì)段≠擁有(yǒu)一(yī)塊土(tǔ)地(dì)，拟與利國(guó)實業(yè)公司合作(zuò)建造辦公大(dà)樓，資<金(jīn)由利國(guó)實業(yè)公司提供，建成後按比例分(fēn)房(fáng)。對(duì)利國(guó)實業(yè)公司來(lái)說(shuō)，分(fēnλ)得(de)的(de)辦公樓不(bù)含土(tǔ)地(dì)增值稅，會(huì)降低(dī)購(gòu)置成本。即使将來(lái)處置，隻就(ji¶ù)屬于自(zì)己的(de)部分(fēn)繳納土(tǔ)地(dì)增值稅。對(duì)富民(mín)房(fáng)地(dì)産公司而言，作(zuò)為(wèi)辦公₽用(yòng)房(fáng)，不(bù)用(yòng)繳納土(tǔ)地(dì)增值稅，可(kě)節約大(dà)量稅負，降低(dī)房(fá↔ng)地(dì)産成本，增強其在市(shì)場(chǎng)上(shàng)的(de)競争力。這(zhè)樣就(j iù)實現(xiàn)了(le)出資方和(hé)房(fáng)地(dì)産企業(yè)的(de)雙赢。

分(fēn)散經營收入的(de)籌劃

随著(zhe)人(rén)們生(shēng)活水(shuǐ)準的(de)提高(gāo)和(hé)全面建設小(xiǎo)康社會(huì)進程的(de)加快(kuài☆)，居民(mín)對(duì)房(fáng)屋的(de)裝飾、裝潢提出了(le)更高(gāo)的(de)要(yào)求，且裝修費(fèi)用(yòng)在房(φfáng)款中所占比重有(yǒu)逐年(nián)遞增的(de)趨勢。如(rú)果與購(gòu)房(fáng)者簽訂合同時(shí)，略加變通(tōng)，>将經營收入分(fēn)散，就(jiù)能(néng)節省不(bù)少(shǎo)土(tǔ)地(dì)增值稅，增加企業(yè)收益。

在實際操作(zuò)時(shí)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)可(kě)設立一(yī)家(jiā)裝飾裝潢公司，專門(≥mén)為(wèi)購(gòu)房(fáng)戶搞裝修。具體(tǐ)可(kě)與購(gòu)房(fáng)戶簽↑訂兩份合同，一(yī)份是(shì)房(fáng)地(dì)産初步完工(gōng)（毛牆毛地(dì)）時(shí)簽訂的(de)銷售合同，另一(yī)份是(shì)與裝飾裝潢公司簽訂的(de)裝修合β同。房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)隻就(jiù)銷售合同上(shàng)注明(míng)房(fáng)款增值額繳納土(tǔ)地(dì)增值≠稅，裝修合同上(shàng)注明(míng)的(de)金(jīn)額屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不(bù)用(yòng)繳納土(tǔ)地(dì)增值稅。這(zhè)樣就(jiù)使得(de)經♠營收入分(fēn)散，稅基和(hé)稅率減少(shǎo)，可(kě)節省稅款。以上(shàng)介紹了(le)土(tǔ)地(dì)增值稅納稅籌劃的(de)幾種主要(yà₩o)方法，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)可(kě)靈活選擇運用(yòng)。當然不(bù)要(yào)為ε(wèi)了(le)籌劃而籌劃，應在合法和(hé)不(bù)違法的(de)前提下(xià)，直接減輕稅收負擔，實現(xiàn)企業✘(yè)價值最大(dà)化(huà)，此乃稅收籌劃之根本。